Titolo edificatorio abilitativo: tipologie, funzioni e costi medi
Per titolo edificatorio abilitativo si intende l'atto rilasciato dal Comune per realizzare interventi edilizi conformi alla legge.
Allo scopo di favorire un corretto sviluppo territoriale, e di garantire la conformità alle normative edilizie e urbanistiche vigenti, la costruzione di nuovi immobili e la modifica degli esistenti possono richiedere specifiche autorizzazioni. Ad esempio un titolo edificatorio abilitativo, noto anche come titolo abilitativo edilizio, ovvero un atto amministrativo rilasciato dal Comune per autorizzare interventi edilizi in conformità con le normative di sicurezza, d’igiene e di decoro urbano.
Regolamentati principalmente dal DPR 380/2001, i titoli abilitativi più comuni si suddividono in CILA, SCIA e permesso di costruire, mentre gli interventi che non ne richiedono l’ottenimento rientrano invece all’interno dell’edilizia libera.
Cosa si intende per titolo abilitativo
Titolo edilizio: chi lo rilascia?
Quali sono i titoli edificatori abilitativi
A cosa serve la CILA
La presentazione della SCIA
Qual è la differenza tra SCIA e Super SCIA
Quando serve il permesso di costruire
Quando non è obbligatorio acquisire un titoli abilitativo edilizio
Quanto costa un titolo abilitativo
Cosa si intende per titolo abilitativo
Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intenda per titolo edificatorio abilitativo. In base al D.P.R. 380/2001, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia, si tratta di un atto formale che autorizza specifici interventi su un immobile, confermando la loro compatibilità con le norme urbanistiche, edilizie, ambientali, igieniche e di sicurezza vigenti. In altre parole, attraverso il titolo abilitativo si garantisce che le opere rispettino precisi standard normativi e qualitativi e, fatto non meno importante, si prevengono gli abusi.
Negli anni, la disciplina sui titoli edilizi abilitativi si è evoluta, per assecondare le necessità dell’edilizia moderna. Con il D.Lgs 222/2016, ad esempio, sono state introdotte delle importanti semplificazioni, sia snellendo gli obblighi burocratici che eliminando alcuni strumenti ormai obsoleti.
Come si vedrà nei prossimi paragrafi, oggi i titoli abilitativi principali sono sostanzialmente tre - la CILA, la SCIA e il permesso di costruire - mentre gli interventi che non richiedono specifiche autorizzazioni ricadono all’interno dell’edilizia libera.
Titolo edilizio: chi lo rilascia?
È poi utile sottolineare che non esiste una sostanziale differenza tra titolo edilizio e titolo abilitativo: le definizioni sono infatti utilizzate alternativamente per indicare le autorizzazioni necessarie per interventi edilizi. Ma chi le rilascia?
È bene sapere che ogni titolo abilitativo è rilasciato dal Comune, tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE). A seguito della verifica della documentazione presentata - inclusi progetti tecnici, relazioni asseverate ed eventuali autorizzazioni per vincoli paesaggistici, storici o sismici, in base all’intervento da realizzare - vengono rilasciati i permessi necessari.
La realizzazione di interventi in mancanza della necessaria pratica edilizia determina abusi, che possono avere conseguenze sia sanzionatorie che penali, fino ad arrivare alla demolizione dell’opera, in base a quanto previsto dall’articolo 44 del D.P.R. 380/2001.
Quali sono i titoli edificatori abilitativi
Sono diverse le autorizzazioni oggi disponibili, a seconda della tipologia d’intervento realizzato, alla sua complessità e all’impatto territoriale. Per facilitarne l’identificazione, è in primo luogo utile avvalersi di una tabella dei titoli abilitativi edilizi, entrando poi nel dettaglio di ogni singola autorizzazione. Fra i principali, si elencano infatti:
Tipologia Descrizione Interventi tipici
CILA Comunicazione Inizio Lavori Asseverata Interventi di manutenzione straordinaria non strutturale, inclusa l’eliminazione delle barriere architettoniche
SCIA Segnalazione Certificata di Inizio Attività Interventi di manutenzione straordinaria strutturale, inclusa la leggera ristrutturazione
Super SCIA SCIA alternativa al permesso di costruire, per opere complesse Interventi di ristrutturazione pesante o nuove costruzioni all’interno di piani urbanistici
PdC Permesso di Costruire Trasformazioni significative, ampliamenti volumetrici e nuove costruzioni
Edilizia libera Opere e lavori che non richiedono autorizzazioni Interventi di manutenzione ordinaria, installazioni minori e piccole opere rimovibili.
In caso fosse utile un esempio di titolo abilitativo, si può pensare al proprietario di un appartamento che desidera abbattere un tramezzo interno non portante, per aumentare le dimensioni di un salotto: in qualità di intervento non strutturale, che non influisce sulla stabilità o la volumetria dell’edificio, può bastare la CILA.
Titoli abilitativi per gli immobili:
A cosa serve la CILA
La CILA è un titolo abilitativo pensato per interventi di manutenzione straordinaria che non alterano le parti strutturali dell’edificio o, ancora, che non ne modificano la volumetria. Ideata per semplificare procedure minori, con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata si informa appunto il Comune dell’avvio dei lavori, allegando asseverazioni tecniche che ne certificano la conformità normativa.
Presentata allo Sportello Unico dell’Edilizia, insieme agli elaborati progettuali e altre dichiarazioni utili da parte del professionista abilitato, viene protocollata e gli interventi possono partire immediatamente. A titolo esemplificativo, la CILA potrebbe essere utile per:
piccoli interventi sugli impianti, come la sostituzione di quello di riscaldamento;
la modifica degli spazi interni dell’immobile, senza lavori sulla sua struttura portante;
il rifacimento di pavimentazioni interne o rivestimenti, come la posa di nuove piastrelle;
la realizzazione di tramezzi interni non portanti per suddividere gli ambienti;
gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che non alterano la struttura dell’edificio, come l’installazione di rampe.
È però utile sottolineare che, in presenza di vincoli paesaggistici, potrebbero essere richieste delle integrazioni alla CILA, in base al D.Lgs. 42/2004.
La presentazione della SCIA:
La SCIA, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è un titolo abilitativo solitamente pensato per interventi di media entità, come nel caso di manutenzioni straordinarie su parti strutturali dell’edificio o, ancora, ristrutturazioni che non alterano in modo radicale l’edificio.
Si presenta tramite l’apposito modulo unico nazionale, che dovrà essere depositato allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di riferimento, completo del progetto tecnico, asseverazioni da professionisti e, se necessario, corrispondendo i relativi oneri. I lavori possono partire immediatamente dopo la presentazione, tuttavia il Comune ha facoltà di effettuare controlli entro 30 giorni e, in caso di irregolarità, sospenderli.
Sempre a titolo d’esempio, la SCIA può essere utile per:
le manutenzioni straordinarie su parti strutturali, come il rinforzo di travi e pilastri a scopo antisismico;
il rifacimento del tetto, con la sostituzione della copertura, senza alterare la sagoma dell’edificio;
la modifica della destinazione d’uso di un immobile, ad esempio da ufficio a negozio, purché senza interventi volumetrici e nella stessa categoria funzionale;
il restauro e il risanamento conservativo di edifici storici, mantenendone le caratteristiche originarie;
le varianti minori su interventi già autorizzati dal permesso di costruire, ad esempio lievi modifiche al progetto iniziale.
Qual è la differenza tra SCIA e Super SCIA
È però necessario distinguere la SCIA, precedentemente illustrata, dalla Super SCIA. Quest’ultima è stata introdotta dal D.Lgs 222/2016 come “SCIA alternativa al Permesso di Costruire” ed è pensata per interventi più complessi che, pur non richiedendo appunto un permesso di costruire, impongono una puntuale asseverazione tecnica e delle verifiche amministrative più approfondite.
Documenti per la SCIA:
A differenza della SCIA ordinaria, la Super SCIA non consente di iniziare immediatamente i lavori: il Comune ha tempo 30 giorni per esaminare la documentazione e approvare il progetto, anche implicitamente con il silenzio-assenso, oppure di richiedere integrazioni o di negarlo.
Di solito, riguarda interventi dal maggior impatto urbanistico o edilizio, quali:
ristrutturazioni pesanti che modificano sagoma, volume o prospetti, come nel caso dell’aggiunta di un soppalco strutturale o la variazione dell’altezza di un edificio, per i quali non è necessario il permesso di costruire;
ampliamenti di edifici già esistenti, entro i limiti dei piani urbanistici, senza la creazione di nuove unità immobiliari autonome;
nuove costruzioni, se previste dagli strumenti urbanistici attuativi, quali i piani di lottizzazione;
demolizioni parziali seguite da ricostruzioni, che determinano variazioni significative pur senza un aumento volumetrico rilevante;
interventi su edifici vincolati, tali da richiedere autorizzazioni aggiuntive pur non rientrando nel permesso di costruire, come ad esempio quelle paesaggistiche previste dal D.Lgs 42/2004.
Quando serve il permesso di costruire
Il permesso di costruire è indispensabile per tutti gli interventi di trasformazione urbanistica o di edilizia significativi, come nel caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni che alterano il volume dell’edificio, modifica della sagome dello stabile e altro ancora.
Di norma, serve quando l’opera ha un impatto sul territorio e, per questa ragione, è necessaria una valutazione dettagliata da parte del Comune. A seguito della richiesta, l’amministrazione locale ha infatti 60 giorni per la sua valutazione. In questo caso, i lavori non partono immediatamente, ma solo dopo l’ottenimento dell’autorizzazione.
Fra gli interventi che possono richiedere il permesso di costruire, vi rientrano:
le nuove costruzioni residenziali, commerciali o industriali, come l’edificazione di una villetta monofamiliare;
gli ampliamenti volumetrici significativi, quali l’aggiunta di un piano a un palazzo esistente;
le ristrutturazioni urbanistiche che cambiano l’assetto del territorio, si pensi a un complesso residenziale;
i cambi di destinazione d’uso che hanno impatto urbanistico, come la modifica di un capannone industriale in un centro commerciale;
gli interventi su edifici in aree vincolate, con modifiche strutturali rilevanti, che richiedono valutazioni approfondite.
Autorizzazioni per lavori in casa.
Quando non è obbligatorio acquisire un titoli abilitativo edilizio?
Infine, vi sono degli interventi che non richiedono titoli abilitati dal Comune, ovvero che ricadono all’interno dell’edilizia libera. Generalmente, si tratta di interventi minori di manutenzione, che non alterano la struttura o l’aspetto esterno degli edifici, o che riguardano leggere strutture rimovibili. Rientrano normalmente nell’edilizia libera:
la manutenzione ordinaria, quali la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o la sostituzione dei sanitari;
la pavimentazione di aree private esterne, come i cortili, senza alterazione del suolo pubblico;
l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici su edifici già esistenti, purché non su immobili storici o in aree vincolate;
la predisposizione di pompe di calore per uso domestico;
la realizzazione di serre mobili stagionali, l’installazione di gazebi rimovibili e altre piccole strutture da giardino.
Quanto costa un titolo abilitativo
I costi per un titolo edificatorio abilitativo variano a seconda del Comune, della tipologia di titolo e dei necessari oneri. A titolo puramente esemplificativo:
dai 50 ai 200 euro per diritti di segreteria;
oneri di urbanizzazione variabili in base a metri quadri e destinazione;
costi di costruzione variabili in percentuale sul valore stimato dell’intervento;
parcelle professionali, ad esempio per geometri, architetti o ingegneri, tra i 1.000 e i 5.000 euro.
In media, si spendono dai 250 ai 500 euro per una CILA, dai 500 ai 1.500 per una SCIA e più di 1.000 euro per un permesso a costruire, più i relativi oneri. Come già spiegato, i riferimenti sono generici poiché cambiano a livello territoriale e in base al titolo necessario.