Immobiliare residenziale italiano, i fattori della ripresa nel 2025

Dopo anni di incertezza, il mercato residenziale italiano ritrova slancio. A trainarlo, una combinazione di fattori macroeconomici favorevoli: tassi d’interesse in calo, inflazione contenuta e una rinnovata fiducia delle famiglie nella casa come investimento sicuro. È quanto emerge dal report “G Market Pulse” curato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti, che fotografa un settore tornato a crescere con forza nel corso del 2025.

Ripresa solida e credito in espansione

La politica monetaria espansiva della BCE, con tassi ridotti al 2,15%, ha dato ossigeno al mercato, mentre l’inflazione, stabile all’1,6%, ha riportato serenità nei bilanci familiari. Il risultato? Un incremento del +9,5% delle compravendite residenziali nel primo semestre 2025 rispetto all’anno precedente. Nelle dieci principali città italiane, la crescita si è attestata al +6,9%, proseguendo il trend positivo avviato nel 2024.

A sostenere la ripresa sono soprattutto i mutui ipotecari, che tornano centrali dopo anni di contrazione: +32,8% nel primo trimestre e +19,9% nel secondo. Gli acquisti senza mutuo, invece, rimangono pressoché stabili o in lieve calo. L’importo medio richiesto per un mutuo casa ha raggiunto 141.500 euro, con un incremento costante di circa 9.000 euro l’anno rispetto al 2023 e 2024.

La fascia più dinamica è quella dei finanziamenti oltre i 100.000 euro, che rappresentano oggi oltre il 70% delle richieste. In particolare, il 38,5% dei mutui si colloca tra 100.001 e 150.000 euro, il 20,5% tra 150.001 e 200.000 euro, e il 12,8% supera i 200.000 euro. Cala invece la quota dei mutui inferiori ai 100.000 euro, scesa al 28,3% del totale.

La durata media dei finanziamenti si allunga: il 63,2% dei mutui ha una scadenza compresa tra i 25 e i 30 anni (+9,5% sul 2024). Quasi la totalità delle famiglie opta per mutui a tasso fisso – il 98,8% nel 2025, contro il 75,2% del 2023 – a testimonianza del desiderio di sicurezza e prevedibilità. L’acquisto della prima casa resta la motivazione prevalente (87,1%), ma cresce l’interesse verso la seconda abitazione (dal 1,7% al 2,8%).

“Il ritorno del credito bancario è la vera chiave di questa ripresa”, spiega Luca Dondi dall’Orologio, AD di Patrigest. “Il mercato immobiliare resta fortemente dipendente dalle dinamiche finanziarie: i tassi e la disponibilità di credito determinano la vitalità del settore. Senza un supporto bancario stabile, il potere d’acquisto delle famiglie italiane rimane troppo debole per sostenere i prezzi attuali.”

Prezzi in crescita e nuove intenzioni d’acquisto

Dopo il rallentamento del biennio 2023-2024, la domanda di abitazioni torna a crescere con decisione: le intenzioni d’acquisto passano dal 2,2% nel primo trimestre al 3,8% nel terzo trimestre 2025. Il prezzo medio nazionale si attesta a 1.705 euro/mq, con un aumento previsto del +1,8% entro fine anno, prima di una stabilizzazione nel 2026 (+0,5%). Anche la superficie media delle abitazioni acquistate risale, raggiungendo i 108 mq, segnale di un ritorno di fiducia.

Il mismatch tra domanda e offerta resta però marcato: il 37% delle richieste riguarda trilocali, seguiti dai bilocali (21%), ma l’offerta si concentra sui quadrilocali (37%) e sugli immobili di grandi dimensioni. Questo squilibrio evidenzia la difficoltà del mercato nel rispondere alle reali esigenze abitative delle famiglie italiane.

Nuove costruzioni: Nord locomotiva del mercato

Il comparto delle nuove costruzioni mostra un forte divario geografico. Il Nord Italia concentra la maggior parte dei cantieri attivi, con una coda di sviluppo nelle regioni centrali, mentre il Sud resta più statico. Il trilocale domina la domanda (41,5%), seguito dai bilocali (27,3%), la cui offerta però non riesce a tenere il passo.

Nel primo semestre 2025 le compravendite di nuove abitazioni calano nelle principali città: -47% a Firenze, -31% a Milano, che registra comunque 970 transazioni, seconda solo a Roma (1.318). Spicca Genova, dove la riqualificazione urbana del Waterfront rilancia il mercato, insieme a un rinnovato interesse per Palermo.

Locazioni: prime frenate dopo la corsa

Il mercato della locazione continua a espandersi, ma mostra segnali di rallentamento. Nel 2024 i nuovi contratti sono cresciuti del +2,3% (762.539 unità), mentre nel primo semestre 2025 l’aumento si riduce al +1,2%. Le locazioni a lungo termine rappresentano il 41% del totale ma calano del 2%, mentre crescono i contratti transitori (+3,1%) e quelli concordati (+3,3%).

Dopo due anni di forti rincari (+25% tra 2023 e 2024), nel 2025 i canoni mostrano una prima flessione: -1,8% nel terzo trimestre nelle principali dieci città italiane. Un segnale di assestamento dopo l’esplosione dei prezzi, favorita dalla carenza di offerta e dalla spinta delle locazioni brevi.

“Il mercato dell’affitto non è ancora un’alternativa reale all’acquisto,” osserva Dondi. “La scarsità di immobili, la riluttanza dei proprietari a stipulare contratti stabili e la timidezza degli investitori istituzionali frenano il settore. Senza una politica di sostegno strutturale, la locazione rimarrà una scelta obbligata più che una vera opzione.”

Investimenti e prospettive

Nel complesso, gli investimenti immobiliari in Italia hanno toccato i 7,7 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2025 (+16,7% rispetto al 2024). Il settore living, che include residenziale tradizionale e nuove formule abitative, vale 450 milioni di euro, pari al 6% del totale, in linea con la media decennale.

La polarizzazione geografica resta marcata: Nord dinamico e trainante, Sud più debole, ma con segnali incoraggianti di ripresa in alcuni mercati urbani. Le prospettive per il 2026 indicano un consolidamento sui livelli pre-pandemici, sostenuto da una domanda residenziale solida e da una graduale stabilizzazione dei prezzi.

“Il futuro del mercato immobiliare passa attraverso la riqualificazione urbana e l’innovazione abitativa,” conclude Dondi. “Servono politiche che favoriscano l’accessibilità e la sostenibilità, così da rispondere alle nuove esigenze di flessibilità e di vita delle famiglie italiane.”