Guida ai contratti tipo di locazione di immobili ad uso abitativo

Come funziona il contratto di locazione ad uso abitativo e quali sono le detrazioni fiscali per l'affitto di una casa? A illustrarlo sono gli avvocati Augusto Cirla e Massimiliano Poppi, partner di Talea Tax Legal Advisory.

La locazione abitativa è disciplinata dal codice civile. Secondo l’art. 1571 c.c., “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

Le parti del contratto sono, da una parte, il locatore, che si obbliga a consentire di fruire del bene oggetto della locazione, ed il conduttore, che trae godimento dal bene locato e si obbliga nei confronti del locatore a riconoscergli un corrispettivo.

La legge n. 431/1998 costituisce la disciplina delle locazioni ad uso abitativo. Secondo tale legge sono previsti due tipi di contratto di locazione: contratti a canone libero e contratti a canone “concordato”.

Il primo tipo di contratto pone entrambe le parti in una posizione di “tranquillità”, sia per la durata minima per esso prevista dalla legge, sia per la possibilità per il locatore di esercitare il recesso solo nelle specifiche ipotesi previste dalla legge. Inoltre, è prevista ampia libertà nella determinazione del canone annuo, che sostanzialmente trova il proprio limite nella “legge di mercato”, ovvero nel rapporto “domanda/offerta” relative ad una determinata zona territoriale.

L’art. 2 della L. 431/98, “modalità di stipula e di rinnovo del contratto”, prevede che le parti possano stipulare un contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro, salva la possibilità per il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, di impedire la prosecuzione del rapporto in presenza di particolari e tassativi motivi, previsti dall’art. 3 sempre della L. 431/98. Tale norma è inderogabile e pertanto è nulla ogni diversa previsione contrattuale che preveda una durata inferiore, con conseguente automatica sostituzione di essa con altra conforme alla legge.

In alternativa al “contratto libero”, il comma 3 dell’art. 2 legge n. 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti locativi c.d. “concordati”, nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell’area territorialmente interessata. Il canone annuo è stabilito in base ad accordi prestabiliti dalle predette organizzazioni.

Sono contratti caratterizzati dal fatto che la determinazione del canone non è rimessa alle parti, bensì viene stabilita sulla base di norme di legge e di accordi territoriali, previsti dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

La durata dei contratti locativi “concordati” non può essere inferiore a tre anni, scaduti i quali il contratto è prorogato di altri 2 alle medesime condizioni, qualora il locatore non invii al conduttore una comunicazione con espressa indicazione dei motivi, tra quelli indicati dall’art. 3 della L. 431/98, per cui non intende fare proseguire il rapporto di locazione.

Con l’entrata in vigore del DM 16/01/2017 cambiano le regole per i contratti per uso abitativo transitorio e per studenti, che sono stipulati per soddisfare particolari esigenze del locatore o del conduttore, da indicare precisamente nel contratto.

Detrazioni per il contratto di locazione ad uso abitativo

La legge prevede detrazioni dall'Irpef lorda per i conduttori di immobili adibiti ad abitazione principale, in forza di contratto stipulato o rinnovato ai sensi della L 431/98.

Di seguito si espone un quadro di sintesi di tali detrazioni:

• € 300,00 se il reddito non supera € 15.493,71; € 150,00 se esso è superiore a € 15.493,71 ma non a € 30.987,41; oltre tale soglia, non spetta alcuna detrazione.
• per contratti a canone concordato € 495,80 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71; € 247,90 se esso è superiore a € 15.493,71 ma non a € 30.987,41.
• se l’inquilino ha un’età tra 20 e 30 anni, la detrazione è pari a € 991,60 annui per i primi tre anni, purché l’inquilino non abiti con i genitori e il reddito non sia maggiore di € 15.493,71.
• se un lavoratore dipendente trasferisce la propria residenza nel nuovo Comune di lavoro, ovvero in un Comune ad esso limitrofo (distante almeno 100 Km dal precedente Comune di residenza e situato in un'altra Regione), l'ammontare massimo della detrazione riconosciuta, solo per i primi 3 anni dalla data di trasferimento della residenza, in ciascun periodo d'imposta è pari a € 991,60, se il reddito complessivo del dipendente non supera € 15.493,71; € 495,80, se il reddito complessivo del dipendente supera € 15.493,71, ma non € 30.987,41.