Mercato immobiliare 2019, previsioni degli esperti

Un nuovo anno è da poco iniziato e già ci si domanda: cosa accadrà durante il 2019 nel mercato immobiliare? Come si muoveranno le compravendite? E i prezzi? Quali saranno i fattori che influenzeranno l’andamento di transazioni e valori? A fare alcune previsioni sono gli esperti del settore, che mostrano luci e ombre di un comparto strategico per l’economia del nostro Paese.

Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017. La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo. Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. Negli ultimi mesi, nonostante le incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti. In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare.

A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino. Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018. Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, influenzata dall’andamento di queste ultime. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture.

Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona - quartiere. Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine. I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora. Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell’economia e dell’occupazione.

Nell'ultimo rapporto Nomisma sul mercato immobiliare si prevede crescita del numero di compravendite, leggero aumento dell’importo complessivo dei mutui erogati e stabilità dei prezzi per il 2019 e il 2020. La tendenza resta immutata, anche quest’anno continuerà la lenta ripresa che va avanti dai minimi del 2013, quando si toccò il peggior dato a quota 389.696 compravendite.

Per il 2019 la previsione sulle compravendite è quella di raggiungere quota 586.412, contro le 566.057 stimate per il 2018. Numeri che nel 2020 dovrebbero crescere ancora a 594.694 unità. L'aumento delle compravendite è legato anche a una crescita della massa complessiva dei mutui erogati. Un incremento prevedibile il cui andamento passerà dagli attuali 48,454 miliardi di euro ai 49,523 del 2019 per poi calare lievemente a 49.450 del 2020.

Per quanto riguarda i prezzi, il centro delle grandi città, Milano in testa, continua a generare interesse ma i valori sono già abbastanza elevati mentre nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati i prezzi non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda.

Tuttavia, in uno scenario di per sé positivo, ci sono alcuni fattori potenzialmente negativi. Le tensioni finanziarie ad esempio sembrano essersi allontanate ma sono ancora presenti. Se il mercato dipende dal credito, infatti, le condizioni di approvvigionamento finanziario delle banche restano influenti: una eventuale riduzione delle erogazioni avrebbe il suo peso. Altro problema il possibile rallentamento economico del Paese che, nel caso si verificasse non potrebbe non influire per quanto riguarda i bilanci familiari, penalizzando la propensione all’acquisto e all’investimento.

Il mercato immobiliare residenziale delle nuove costruzioni ha confermato nel 2018 la sua tendenza ciclica positiva. Rispetto alla domanda, oggi l’offerta rimane ancora molto sottostimata e ciò favorisce un accorciamento dei tempi di vendita che sino a tre anni fa erano impensabili. Per il 2019 i segnali rimangono positivi anche se è d’obbligo essere più prudenti, data l’attuale fase congiunturale.

Guardando soprattutto alle nuove costruzioni nelle 8 maggiori città italiane consideriamo che il mercato è ripartito riprendendo ad attirare molta domanda. L’offerta di nuove costruzioni è oggi più bassa rispetto alla domanda potenziale, il che vivacizza il mercato tanto che le compravendite alla fine del 2018 sono cresciute in percentuale anche dell’11-14% rispetto alle compravendite del mercato dell’usato che è sempre positivo ma non arriva a segnare queste cifre.

L’Istat poi certifica che i prezzi delle abitazioni nuove sono da alcuni trimestri in lieve ma significativo incremento, +2% circa a livello nazionale nei prezzi, a differenza del mercato dell’usato che vede prezzi in discesa. Una situazione che invece altre nazioni non vedono, vivendo invece il secondo o terzo anno di rialzo dei prezzi.

Quanto alla situazione delle diverse città, Milano è la più vivace, con una offerta di nuove costruzioni che in generale non arriva al 25% dello stock totale di immobili sul mercato. Si tratta quindi di una offerta bassa, che spinge i prezzi, ma sempre superiore a quella di Roma, Torino, Genova, Napoli. Spesso si tratta di riqualificazioni e restauri conservativi di edifici esistenti inizialmente destinati ad ufficio che vengono riprogettati per diventare residenziali.

Un altro dato che conferma il buon momento è il ritorno sul mercato degli investitori anche esteri, fondi o banche d’affari interessate al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e logistica o commerciale. Il residenziale inizia ad interessare gli investitori italiani ed esteri che credono in questo sviluppo, a partire, anche in questo caso, da Milano, in particolare con Porta Nuova e Citylife. L’attenzione è sul risparmio energetico e sui servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni sulla loro gestione: si è disposti ad investire qualche cifra in più, a patto di avere come ritorno una serie di servizi che possano essere sfruttati dai proprietari in questi spazi comuni condivisi che prendono sempre più piede.

Spazi di coworking, sale per eventi, spa fino a soluzioni quali l’Amazon room, il parrucchiere o le celle frigorifere, possibilmente gestite da app condominiali fornite da società di property management, sono tutti spunti sui quali puntare non solo nel 2019, ma nei prossimi anni.

Il 2019 svilupperà un mercato che si è consolidato nell’anno precedente grazie ad approcci fino a poco tempo fa sconosciuti che stanno prendendo sempre più piede. Dal punto di vista delle compravendite, queste miglioreranno probabilmente di poco rispetto al 2018. Il mercato dell’affitto tradizionale andrà bene, considerato che già nel 2018 i contratti di locazione hanno superato in numero queli di vendita, raggiungendo le 700 mila unità. Il mercato dell’affitto breve andrà invece ancora meglio, soprattutto in aree turistiche e nelle grandi città. L’approccio all’immobiliare è infatti radicalmente cambiato: se ieri, ad esempio, si tendeva a comprare casa al proprio figlio studente, o ad affittare una camera in una casa per studenti, oggi esiste lo student housing. La logica di mercato è molto più differenziata e punta all’affitto di qualità.

Dal punto di vista di prezzi e offerta, quest’anno sarà stabile perché non c’è una pressione tale da far salire i prezzi se non nelle città e nelle aree turistiche. Altrove c’è ancora depressione, l’offerta resta maggiore della domanda e anche la qualità del prodotto è scadente rispetto alle richieste degli investitori. Escludendo Milano, le nuove costruzioni sono limitate, mentre la maggioranza del prodotto usato è datato e non vendibile a prezzi elevati, a meno che non si tratti di edifici particolari.

Ulteriore trend da tenere d’occhio nel 2019 è quello dei servizi di gestione immobiliare, evoluti grazie alla tecnologia, ai canali web e alle applicazioni che hanno creato nuove professioni, nuove forme di property management, e anche nuove forme di fruizione degli immobili prima sconosciute, come il coworking e lo student housing.

E’ il quarto anno consecutivo, il 2019 diventa il quinto, in cui le compravendite si chiudono in positivo. Nel 2018 è stato registrato circa un +5% rispetto all’anno precedente, dovremmo quindi chiudere intorno alle 570mila compravendite. Nel 2019 dovremmo avere ancora un segno positivo attorno al 4/5% e dovremmo attestarci intorno alle 590/595mila compravendite. Queste sono le previsioni del Centro Studi della nostra Federazione.

A influenzare l’andamento delle compravendite ci sono sicuramente i valori di mercato, che sono ancora molto buoni per chi acquista casa come abitazione principale o come investimento. Un secondo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai tassi di interesse. In merito, è vero che finisce il Quantitative easing, ma è anche vero che il presidente della Banca centrale europea, Mario Draghi, ha garantito che fino a fine anno verranno acquistati dalla Bce titoli di Stato attraverso il capitale rimborsato da quelli in scadenza. Riteniamo quindi che, dalle previsioni dello stesso Draghi, i tassi di interesse non aumenteranno più di tanto. Qualcosa è già stata avvertita, ma un aumento un pochino più consistente dovrebbe esserci da fine anno in poi. Un terzo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai rendimenti finanziari che sono ancora abbastanza bassi e spesso ritenuti rischiosi. Le persone sono un pochino intimorite nell’affrontare un investimento di questo tipo e quindi magari optano per il mattone, che è qualcosa di solido e offre più garanzie. Questi tre fattori, secondo noi, sono quelli che aiuteranno la spinta del numero delle compravendite.

Sul fronte prezzi, anche quest’anno purtroppo si è chiuso con un segno meno, con una media nazionale attorno al -1,5%. Bisogna poi distinguere tra usato, nuovo e quanto già costruito, ma invenduto e di conseguenza diventato un po’ vetusto, in ogni caso riteniamo che nel 2019 i valori di mercato si dovrebbero stabilizzare. Auspichiamo che il segno meno sparisca e che ci si attesti attorno allo zero. Anche qui bisogna distinguere tra grandi città e piccoli centri. Le grandi città come Milano in primis, che registra già un segno +, poi Firenze, Torino, Napoli, Bologna avranno sicuramente un segno +, lo hanno già avuto nel 2018 e lo avranno anche nel 2019. A scalare ci saranno i capoluoghi. In linea generale, però, auspichiamo che nel 2019 si avrà una stabilizzazione dei prezzi.

I fattori che influenzano l’andamento dei prezzi sono dettati sicuramente dal fatto che, banalmente, l’offerta è ancora superiore rispetto alla domanda. Fino a quando ci sarà un’offerta soprattutto dell’usato così più importante rispetto alle richieste, quindi alla domanda del mercato, è chiaro che i valori faticheranno a salire. Ci sono poi fattori legati alla stessa legge di Bilancio, che non ha previsto grandi novità positive per il settore. A parte la cedolare secca per le locazioni a uso diverso dalle abitazioni, che poi si sono ristrette ai negozi, e la conferma degli incentivi fiscali, non c’è stato un vero piano strutturale del settore. Una politica economica debole sul settore immobiliare e una fiscalità purtroppo ancora troppo pesante incidono sul fatto che la domanda non sia così importante rispetto all’offerta e che quindi i valori fatichino a crescere.

Per quanto riguarda le previsioni per il 2019 sul fronte delle compravendite, se il riferimento è al numero di compravendite, fatico a considerare un elemento positivo il recupero (peraltro ancora parziale) dei volumi di transazioni crollati negli anni passati visto che questi scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di “prime case”. Manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. Per il 2019 non credo che possa cambiare la tendenza: ci potrà essere una stabilizzazione del numero di compravendite, che avranno però le stesse caratteristiche dell’anno appena trascorso.

In merito alle previsioni per il 2019 sul fronte valori, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi. Siamo un caso unico in Europa, dove il mercato immobiliare ha ricominciato a correre già da qualche anno. Per il 2019 non prevedo inversioni di tendenza. Anzi, la paura dell’investimento nel mattone potrà essere solo rafforzata per effetto della sciagurata decisione di interrompere quel sacrosanto blocco degli aumenti dei tributi locali (in primis Imu e Tasi) che era stato imposto negli ultimi tre anni dai Governi Renzi e Gentiloni. Per far sì che il settore si riprenda occorrono messaggi forti di riduzione fiscale, sia generale che sugli immobili. Ed è un discorso che vale anche per gli investitori istituzionali, italiani e stranieri, che non dirotteranno le loro risorse sul mattone (a parte casi isolati come quello di Milano) finché non avranno la certezza che possa trattarsi di impieghi realmente produttivi. Occorre anche mettere mano alla legislazione in materia di società immobiliari, per rimuovere una serie di ostacoli all’impegno di questi soggetti, in particolare, nel comparto residenziale.

Per quanto riguarda le previsioni per il 2019 sul fronte delle compravendite, se le aspettative di crescita del Prodotto interno lordo italiano saranno positive, per il 2019 l’Ufficio Studi Nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia - prevede un incremento del numero delle compravendite residenziali di circa il 9% rispetto al 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti. I fattori che influiranno sull’andamento delle compravendite sono essenzialmente due: l’andamento dell’economia e la disponibilità nel concedere credito senza incrementare i tassi sui mutui.

In merito alle previsioni per il 2019 sul fronte valori, i prezzi dovrebbero rimanere prevalentemente stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita. A Milano si concentreranno gli investimenti sul segmento terziario (logistico-industriale), mentre a Roma si privilegerà il segmento ricettivo, grazie alle bellezze artistico-culturali che la città offre attirando visitatori da ogni parte del mondo. Prezzi in calo e transazioni stabili nei centri minori. Il tutto ancora conseguenza di una crisi che ha lasciato in eredità un considerevole numero di immobili all’asta, che non giovano alla stabilizzazione dei prezzi. L’attuale prevalente offerta immobiliare del mercato, in contrapposizione ad una domanda più contenuta, potrebbe produrre un’ulteriore contrazione dei valori a vantaggio degli acquirenti. Per quanto riguarda i fattori che influiranno sull’andamento dei valori, oltre all’andamento dell’economia, dell’occupazione e dei tassi dei mutui, il prezzo degli immobili dipenderà principalmente dalla loro ubicazione, tipologia e dalle spese di mantenimento (efficientamento energetico). Questi elementi incideranno sempre di più nell’orientare la domanda e di conseguenza continueranno ad influenzare anche l’andamento dei prezzi.

I numeri forniti dai vari istituti di rilevazione del settore ci dicono che il 2019 sarà comunque un anno di ripresa. Il fondo toccato qualche anno fa, con il dimezzamento del volume delle compravendite rispetto al 2008, è stato superato dalla spinta delle grandi città italiane, dove il numero delle transazioni è aumentato. Si parla, sul piano nazionale, di un +10% circa, performance positiva 2019 (fonte Centro Studi Anama), il tutto favorito anche dal maggior numero di mutui erogati da parte del sistema bancario nazionale.

Sul piano dei prezzi, il mercato invece è in controtendenza, ma ciò non significa che non sia un elemento fondamentale per garantire, appunto, il rilancio del settore. Prendendo esempio da altri Paesi europei e dagli Usa, dalle crisi si esce con la volontà di rinnovare il parco immobiliare, favorendo le vendite e quindi l’accesso alla casa da parte del maggior numero di clienti. Un settore in ripresa è anche quello capace di adeguare le quotazioni alle esigenze del mercato.

Oggi più che mai, i prezzi sono determinati dagli acquirenti e quindi i venditori, seppur riducendo i loro guadagni, si troveranno nelle condizioni di avvicinarsi sempre più alle aspirazioni di prezzo dei potenziali acquirenti, per innescare un circolo virtuoso che permetterà la vendita di stock di immobili, da troppo tempo bloccati sul mercato. La ripresa darà stimolo alla realizzazione di nuovi complessi, con l’impiego di nuove tecnologie e rinnovate economie.

Milano e Roma fanno testo a parte, essendo le due metropoli più gettonate anche dalla clientela estera che individua nella città degli affari (Milano) e in quella della politica (Roma) due pilastri fondamentali del Belpaese. Il restante territorio italiano sconta le dinamiche post crisi e quindi la necessità di adeguarsi sempre più alle regole del “prezzo di equilibrio”, per le quali il mercato vero è rappresentato dall’incontro tra la domanda e l’offerta, favorito da sostegni bancari reali, che diano le risorse agli acquirenti al fine di raggiungere l’obiettivo di acquisto della casa.